Een schriftelijk huurcontract opstellen lijkt in sommige situaties al te veel rompslomp. Je laat een vriend(in) even in jouw pand verblijven als tussenoplossing en vertrouwt elkaar: geen nood om allerlei afspraken op papier te zetten? Als wrevel ontstaat kan het net moeilijker blijken om als verhuurder jouw voorziene afspraken te doen naleven in een procedure.
Huurcontract bestaat ook zonder geschrift
Hoewel de wet stelt dat voor elk huurcontract een schriftelijke overeenkomst moet worden opgesteld betekent dit niet dat – bij gebrek aan zo’n schriftelijke overeenkomst – juridisch geen sprake zou zijn van een woninghuurovereenkomst.
Een huurcontract in Vlaanderen bestaat zodra er overeenstemming is over (1) de partijen (wie verhuurt en wie huurt) (2) het verhuurde goed en (3) de huurprijs.
Zodra deze drie zaken bewezen worden bestaat een woninghuurovereenkomst, los van wat jij initieel voor ogen had. Dit is zeer relevant gezien de wet sinds jaar en dag een zeer sterke bescherming voor de huurder voorziet.
Bewijs van een mondeling huurcontract
Het bestaan van een mondeling huurcontract wordt vaak aangenomen op basis van een samenloop van elementen. Een aantal veel voorkomende zaken zijn:
Feitelijke bewoning en domiciliëring: dit kan volgen uit dagelijkse aanwezigheid, afsluiten van nutscontracten e.d. Hoewel niet vereist wijst de inschrijving in het bevolkingsregister op dit adres sterk op een huurrelatie.
Betaling en aanvaarding van periodieke huurgelden: de ontvangst van een bepaald bedrag voor verblijf in jouw woonst zonder protest geldt als een kernindicator van een mondeling huurcontract. De vraag of al dan niet een marktconforme huurprijs wordt betaald is hiervoor niet doorslaggevend.
Communicatie en gedragingen die passen in een huurrelatie: berichten over afgifte van sleutels, vragen om herstellingen en allerhande praktische afspraken zullen een huurcontract staven wanneer hieruit geen duidelijke betwisting door de verhuurder blijkt omtrent akkoord tot bewoning.
De voordelen van een geschrift
Het gros van de regelgeving voor woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen is van dwingend recht. Dit wil zeggen dat partijen van deze bepalingen niet contractueel kunnen afwijken. Diezelfde wet voorziet ook een aantal duidelijke voordelen voor de verhuurder die bij een mondeling contract niet gelden.
Schriftelijk kan de huurovereenkomst beperkt worden tot een korte duur van bijvoorbeeld één jaar. Bij gebrek aan schriftelijke afwijking geldt de standaardperiode van negen jaar met zeer beperkte opzegmogelijkheden voor de verhuurder. Bij registratie moet de huurder ook een opzegtermijn van drie maanden naleven. Bovendien moet die huurder een opzegvergoeding betalen als hij opzegt tijdens de eerste drie jaren van het contract (bij een contract van negen jaar).
In een geschrift kan een marktconforme huurprijs bepaald worden waaruit (als het goed aan bepaalde kwaliteitsnormen blijft voldoen) een duidelijke betaalplicht volgt. Een geschrift is ook vereist om jaarlijks te kunnen indexeren.
Een plaatsbeschrijving bij intrede – op te maken samen met het huurcontract – zorgt ervoor dat schade toegebracht tijdens de huurperiode eenvoudig bewezen en ingevorderd kan worden. Bij gebrek aan zo’n plaatsbeschrijving wordt – behoudens tegenbewijs dat echter moeilijk te leveren valt – aangenomen dat het appartement zich in dezelfde staat bevindt als toen de huurder er introk.
Bij voorlegging van een schriftelijk huurcontract zal de bank een huurwaarborgrekening kunnen openen waarop de huurder (maximaal) drie maanden huurgelden moet storten. Dit geldt dan als vangnet voor eventuele huurachterstallen of beschadigingen.
Goede afspraken, goede huurders
Een schriftelijk huurcontract zorgt dus vooral voor duidelijkheid en gemoedsrust voor jou als verhuurder. Dit zorgt er dan op haar beurt voor dat de vertrouwen en de goede band met de huurder gewaarborgd blijft.
Verdere vragen? Neem vrijblijvend contact op voor een eerste consultatie (€ 80,00 excl. BTW) via hello@rogiervaes.be.
